房地产项目资金管理初探（上）
文/姚晓辉

　　以1998年取消福利房分配政策为标志，我国开始了房地产开发的全面市场化过程。在房地产行业发展的十几年间，房地产行业得到了高速发展，成为各类资金和资本聚集最为集中的行业。随着房地产盈利模式从以追求单方利润最大化向以追求资本效益最大化的转变，开发企业的核心竞争力已不仅仅局限于产品本身，而是逐步向资金优势聚集和转化。坚实的资本实力、多渠道的资金来源和储备，已经成为企业乃至整个行业竞争的核心。在日益规范、严格的融资环境下，资金来源日趋紧张、资金成本日趋高涨，因此，科学利用资金，发挥资金最大效用，对房地产企业提出了更高的要求。
　　适应激烈的市场竞争和开发盈利模式的转变，近年来许多房地产企业加快了管理创新、流程再造的步伐，在管理体制上逐步推行项目管理或项目公司（项目事业部制）管理体系。资金管理作为管理的核心内容之一，其管理的“项目化”也应运而生。
　　所谓的项目资金就是房地产企业在实行项目（项目公司）管理体系下，参与项目开发全过程的各类资金及其资金流。项目资金的管理就是在项目开发不同阶段，进行资金的筹集、投入管理，资金成本的计算、考核以及评估等管理活动。
　　房地产项目的开发过程也是资金的使用和回收过程。从项目的前期准备到开发建设、产品租售实质上就是资金的筹集、投入和回收以及再投入的过程。它包含了各类资金的筹措安排、统筹调度、阶段性资金平衡、资金成本计算以及资金效率的考核等主要内容，其核心内容为资金的阶段性使用和资金成本的计算。
　　依据项目的主要开发节点和项目来源性质，我们可将项目资金分为自有资金、借贷资金以及租售回款。
　　（一）自有资金。项目自有资金是指房地产企业在经营过程中内部经营积累或资本金性质形成的资金，它是确保项目启动所必须的储备资金。一般情况下是企业获取土地资源，进行开发建设的基本要求。我国相关政策规定，房地产企业融资必须有不低于35％的自有资金，符合该条件才允许申请项目贷款。同时还规定房地产企业不能以银行贷款资金支付土地出让金。以上规定都对项目自有资金做出的较为明确和严格的要求。
　　自有资金是房地产项目资金周转的起始，是资金流的“源头”和“起始”。对自有资金的管理也就成为项目资金管理的起始阶段。它主要涉及自有资金的筹集、投入和回收等方面的问题。自有资金的形成主要有两种方式，一是企业内部经营的积累，二是企业的资本金性质的资金。因自有资金一般情况下是在项目的前期准备阶段形成，因此它的投入主要是在获取土地资源、项目收购或者少量的前期开发阶段进行投入。
　　一般在项目可行性研究报告的基础上，自有资金的投入比例为预计投资总额的30%-35%。在项目资金的周转过程中，由于自有资金是开发企业资本性质的资金，因此在参与项目整体周转过程中，可不计算项目自有资金的成本。
　　（二）借贷资金。借贷资金是项目资金的重要构成部分，一般是以项目资源为载体，从各类金融机构融取的债务性资金。它是对项目资金阶段性不足的弥补，是对项目资金周转过程中资金流的合理或者必须的补充，借贷资金主要用于项目建设过程中的建设性支出。
　　项目资金的周转过程中，自有资金往往不能完全满足项目开发所需的全部资金需要，因此在项目开发的某个阶段出现资金的需求缺口。比如在项目的建设前期，项目自有资金已经投入，但销售资源尚未形成，无法产生项目租售收入，建设进度款的支付将出现资金缺口。因此，从外部获取借贷资金就成为对项目资金周转的必要补充。该部分项目借贷资金的管理，通常会涉及资金的筹集方式、投放的形式、时间以及归还等问题，而且会产生资金成本，直接影响到项目的利润水平和效益。
　　借贷资金通常情况下在项目完成总投资的30%-35%时取得和投入，在项目制体系下，实行专款专用；借贷资金的资金利息原则上由受益项目承担，作为项目资金成本，计入项目成本考核体系。
　　（三）租售回款。项目销售资金是指项目在达到可销售状态后，通过房地产产品的租售而回收的资金。它是项目资金周转的主要构成部分，是对项目自有资金和项目借贷资金的回收以及形成项目利润和资金的最终积累，是项目资金周转的终点。
　　对于项目销售资金的管理和运用是项目资金能否实现顺利流转的重要环节。由于项目销售回款资金的回收是对企业自有资金的补偿、项目借贷资金的回收以及自有资金的重新储备，因此销售资金的安排以及与自有资金的协调、搭配，对项目借贷资金筹集、投放和归还都具有重要的意义，是决定项目资金正常运转的保障和基础。
　　此外，按照项目资金用途，项目资金也可分为资源储备资金、开发建设资金等。
　　资源储备资金是指房地产企业为实现项目开发，获取土地而支付的土地出让金等资金。
　　开发建设资金是项目在正常的开发建设阶段的资金流入，是企业在取得土地资源后，按照规划、设计方案建设可供销售或使用的商品的过程。该部分资金占项目整个资金流的绝大部分，是项目资金周转过程中的最为重要的部分。一般来说，开发建设资金包括项目的基本建设资金投入、各项费用性资金投入等。（未完）