房地产项目资金管理初探（下）

　　在以项目运作为主的管理体系中，资金的管理采取“集中管理，封闭运作，自收自支，有偿使用”的原则，会计核算实行单项目相对独立核算。各项目（项目公司）结合本项目资金计划流入，根据以收定支的原则，申请支付各类款项，企业根据项目资金收支情况，在综合平衡的基础上，安排资金支付计划并根据实际使用情况计算资金成本。
（一）项目资金的运用
　　房地产项目的开发可按照开发资金的流转周期分为以下四个主要阶段：项目前期准备阶段、开发建设阶段、租售阶段和清盘结算阶段。
　　在项目的前期准备阶段，企业以自有资金通过土地市场或项目合作等方式获取土地资源，并对项目进行前期开发准备性投入。表现在资金流上，前期开发准备阶段，一般表现为资金的净流出。而资金的流入主要是公司自有资金的投入，该部分自有资金可以是公司的资金储备或者是其他项目的资金流入。在资金的净流量上，一般表现为负的净流量，资金的投入大于资金的流入。
　　当项目登录开发建设阶段后，资金的需求量逐步增大，自有资金的投入一般情况下已不能完全满足建设资金需求，项目的资金投入即可转换为项目借贷资金流入或者是项目的销售资金予以补足。
　　登录租售阶段后项目资金逐步回笼，项目的开发建设投入可以由项目的销售回款来补足。从资金流上分析，该阶段资金流量有可能是正流入也可能是负流入，关键取决于项目的销售进度和开发建设进度的平衡和衔接。从资金的流入来看，资金的流入主要依靠项目的销售回款和借贷资金，或是阶段性使用自有资金的投入。
　　清盘结算阶段项目销售产生的资金流入逐步减少，企业借贷资金开始逐步偿还，开发建设资金的支付也逐步呈下降趋势。从资金净流量上分析，该阶段的净资金流量逐步向正流量转化，到项目完全结束时，项目的阶段资金已偿还完毕，开发建设支出也全部结束，项目利润形成的净资金流将会沉淀在项目或企业中，形成企业下一周转期的自有资金。
（二）资金成本的计算
　　项目资金实行有偿使用的原则，对自有资金投入实行以项目实际占用额度，按期计息原则计算资金成本；项目贷款以实际贷款利息计算资金成本,按受益原则承担资金成本。资金成本的计算周期一般按季度计算。
　　从项目自有资金的投入开始，在项目开发的不同阶段，根据自有资金、借贷资金和销售回款的相互平衡和配合，分期计算各类资金的占用额度和计算相应的资金成本。
　　自有资金前期投入的资金在项目销售回款补足项目建设支出后的结余部分，作为公司资金的回收，回收部分资金首先作为偿还项目资金贷款，其余部分作为前期自有资金的回收。
　　在项目建设期中，若出现项目回款不能支付建设需求时，其差额部分仍作为公司资金的投入，计算资金占用成本。
　　当项目累计回收资金等于公司自筹资金和银行贷款金额后，公司不再计算项目资金成本，剩余资金节余为项目资金节余由公司统一支配和使用。
资金成本计算方法：
自有资金自项目第一个开发建设周期初投入开始计算资金占用成本。
　　1、在项目未产生销售回款之前，若累计资金投入＞项目贷款，资金占用成本=〔（累计期初资金投入+累计期末资金投入）/3-项目贷款〕×贷款利率×资金占用期+项目贷款利息；若累计资金投入≤项目贷款，资金占用成本=借贷资金利息+（借贷资金-累计资金投入）×借贷利率×资金占用期。
　　资金占用期为季度，每季度末，公司依据项目支出情况，确定资金的占用金额，计算和分摊资金占用成本。
　　2、在项目产生销售回款后，其资金占用成本计算如下：
　　（1）若累计销售回款≥累计资金投入，表明项目资金出现节余，结余部分作为公司投入资金的收回，此时计算资金占用成本：资金占用成本=（期初累计资金投入+期末累计资金投入）/3×贷款利率×资金占用期-〔累计销售回款-（期初累计资金投入+期末累计资金投入）/3〕×贷款利率×资金占用期。
　　（2）若累计销售回款＜累计资金投入，资金占用成本为：资金占用成本=（累计资金投入-累计销售回款）×贷款利率×资金占用期
　　3、当项目累计回收资金等于公司累计资金投入时，不再计算项目资金占用成本。
　　项目取得的贷款资金，原则上实行专款专用原则，在确保项目正常支出的情况下，公司可调用该资金，平衡使用；该部分资金成本按收益原则计算分摊，动用部分资金以实际占用金额计入收益项目资金成本，并扣减该项目贷款资金成本。扣减资金占用成本=资金占用金额×资金占用期×贷款利率。
（三）项目资金成本的考核
　　项目清算后，计算出项目资金使用情况表，与项目预算成本中的利息费用进行对比分析，作为项目成本控制和考核的内容。项目资金的考核办法，纳入公司绩效考核体系。
　　作为企业项目实施和运作主体的项目部，对资金的管理决定着项目的成败。在实行单项目考核和管理的背景下，企业应进一步加强对项目资金的管理和考核力度，将资金的管理纳入项目的日常管理当中，提升项目的整体管理水平，建立健全完整的运作体系，提高资金的计划使用效率，发挥资金的最大效用，使企业在竞争中立于不败之地。